ostatnia aktualizacja 2010-02-09 16:20 PAP

Obowiązek wnoszenia opłaty od sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła, bo zmieniło się jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, jest sprzeczny z konstytucyjną zasadą sprawiedliwości - orzekł we wtorek Trybunał Konstytucyjny.

TK rozpoznawał pytanie prawne NSA w Krakowie, który miał wątpliwości co do zgodności z konstytucją jednego z przepisów ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wiąże on ustalenie wartości nieruchomości od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli wartość ta rośnie, to sprzedawca nieruchomości musi wnieść jednorazową opłatę. Jej wysokość jest określana procentowo w planie zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji znalazły się Anna C. i Danuta B., współwłaścicielki działki, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mogła być przeznaczona pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną albo na prowadzenie usług. Potem plan się zmienił, a z nowego wynikało, że działka jest położona na terenie przeznaczonym na cele mieszkaniowe.

Ponieważ współwłaścicielki sprzedały nieruchomość, burmistrz nakazał im wnieść jednorazową opłatę. Wskazał, że po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego jej wartość wzrosła - Anna C. i Danuta B. sprzedały więc działkę wartą więcej niż w chwili jej nabycia.

Anna C. i Danuta B. zaskarżyły decyzję burmistrza najpierw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, potem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sąd miał wątpliwość, czy przepisy dotyczące ustalania wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego i pobieranie z tego tytułu opłaty przy sprzedaży działek, są zgodne z konstytucją. Zdaniem sądu jest to sprzeczne m.in. z zasadą sprawiedliwości, szczególnie wtedy, gdy nowy plan nie zmienia faktycznego wykorzystania terenu.

Trybunał podzielił opinię sądu, uznając kwestionowany przepis za sprzeczny z konstytucją. Zaznaczył, że ustawodawca bezzasadnie różnicuje sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych. Obarcza bowiem opłatą tych, którzy sprzedali nieruchomość po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że jest ona droższa, bo przeznaczona na inny cel niż wynikało to z wcześniejszego planu.

"Pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych, determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi, jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej" - uzasadnił wyrok sędzia Andrzej Rzepliński.

Źródło: PAP

Komentarz:

Wyrok Trybunału bardzo ważny. Zastanówmy sie jednak nad tematem jeszcze dogłębniej. Zacytujmy istotny dla tej sprawy art. 36  Ustawy z dnia 27 marca 2003 r." O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.), który nawiasem mówiąc nie tylko mówi o wzroście, ale i obniżeniu wartości nieruchomości:

Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
  1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
  2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
4. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. (jest to maksymala kwota i tylko od Uchwały Rady Gminy zależy jej wysokość - może zaczynać sie od zera a kończyć aż na 30% )
5. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.
6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.

Należy tutaj wyraźnie dodać, że często w związku z tym planem może dojśc do sytuacji w której odbiera się nam częsć lub całość nieruchomości i wycenia wg.orzeczenia Rzeczoznawcy powołanego przez Gminę, co może mniej lub przeważnie bardziej odbiegać od rynkowych cen nieruchomosci (przeważnie gruntów)  w danej lokalizacji.Zostaje proces sądowy - tylko czy nas na to stać ?

Może też dojść do sytuacji w której cena nieruchomości ulegnie obniżeniu i wtedy sytuacja jeszcze bardziej się kompiikuje, bo np .nie wiemy czy dom i zamieszkiwanie w nim bezpośrednio przy ruchliwej autostradzie jest walorem, no i kto odkupi od nas taką nieruchomość.

Ogólnie roszczenia te można wnosić do gminy w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.Odszkodowanie powinno być wypłacone przez gminę najpóźniej w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej.
 

Natomiast przyjdzie też druga częstsza ewentualność, że będziemy posiadaczamy przede wszystkim gruntów, które nagle z działek rolnych staną się działkami budowlanymi. W pewnym zakresie uważamy, że opłata planistyczna może mieć tutaj "słuszne"  podstawy do naliczania - kwestia tylko jak wysoka?

Uważamy za niesprawiedliwe, że istnieje wiele miejsc - szczeglónie w miastach, gdzie  ceny działek z planem zagosopodarowania lub bez niego mają taką sama cenę z ta różnicą, że my zapłacimy do 30 % w/w opłaty a nasz sasiąd  mający nieruchomosć obok dostanie te same pieniądze i opłaty nie poniesie.

 Podsumowanie.

SPRAWDŹ, czy dla twojej nieruchomości opracowany jest plan zagospodarowania i jaki on ma charakter tj. pod budownictwo mieszkaniowe, inwestycyjne a może rekreacyjne i tak:

- jeżeli jesteś sprzedającym może to spowodować spadek jej wartości i możliwość starania sie o odszkodowanie lub jej wzrost i koniecznośc płacenia opłat do 30 % od wzrostu wartości,

- jeżeli jesteś kupującym, to czy warto kupować nieruchomość na której nic nie zbudujesz lub warto kupić bo wystarczy ci juz tylko pozwolenie na budowe domu lub bardzo szybko bedziesz mógł  rozpocząc działalnośc gospodarczą włącznie z budową fabryki. 

Życzymy rozwagi lub zapraszamy do nas.